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——日本天天“蒋”【1月27日（星期五）篇】
近年来，随着中国经济不断发展，中国人的购买力也在不断增强。邻国日本无疑是中国人最青睐的境外消费地之一。继“爆买”电饭煲、马桶盖、相机等电子产品之后，中国人已经将“扫货”目标转向了日本的房地产。异国他乡，人生地不熟，购置房产自然比国内要多些曲折，可以说有机会也有风险。
出生于大连的章庞紫，自硕士毕业后，她就一直在北京漂着。2016年章庞紫动用家庭所有积蓄，在东京买了一套公寓房。
“我与丈夫在北京应该还算混得不错的，都就职于位列世界500强的日企，而且月薪过万。结婚后，我们也想过在北京买房。可是，我俩都出身于普通家庭，家里能够提供的支持不大，买房主要靠自己，经济一直不宽裕。2016年初因为想要个宝宝，租住已经不方便，与老公商量后决定在北京买套二居室的房子。平时，我们也听周围的人说，北京的房价离谱，也就这么听着，半信半疑的。等到自己买房时，才知道那根本不是传说。四环之内已经很难找到每平米7万元以下的房子，一套70平米的房子，超过500万，我和老公不吃不喝30年也买不起啊。如果借房贷，仅是100多万的首付就压得我们喘不过气来，更别说以后每月的还贷额，让我们怎么养得起孩子。
有一次与公司里的日本同事聊起，他告诉我，东京的房子要比北京便宜不少，建议我们在东京买房。调往东京支社的申请获批后，我就前往东京开始找房子。第一家房地产公司介绍的房子，就让我大吃了一惊。位于东京山手线（相当于一环）池袋车站附近的二手房，70平米在3500万日元左右，算下来每平米只有3万元人民币左右，不到北京一、二环房价的三分之一。而且，日本的房子算的是使用面积，公摊面积不算，凉台面积也是送的。一套70平米的房子，仅是赠送的凉台面积一般就在10平米以上，可以说非常划算。为了货比三家，我又找了好几家中介，很快就发现了比较奇怪的事情。一个街区面积差不多的二手房，价格差别能达到上千万日元左右。与新房价格差别大还可以理解，二手房之间为什么也差别这么大。为此，我开始寻找其中原因。
首先，日本房子的建筑时间很重要。比如上世纪80年代建的房子，就比90年代建的房子便宜10%左右。这是因为日本公寓楼有一个共同修缮基金，需要房主每月缴纳。年代越久远，每月缴纳的修缮基金就越高。好比新房子一般每月缴纳1万日元就行，可是20、30年前的老房子，缴纳的基金往往是新房的两倍到三倍。而且，上世纪90年代前的房子防震标准低，遇到大地震就很危险。此外，日本的房子需要每年缴纳0.7%左右的地产税。而公寓楼的土地计算是各户共摊，因此相同面积的土地上楼越高户数越多，每户缴纳的地产税就越便宜。我还遇到过低于市价一半的房子，看上去各方面都不错。仔细问了中介后，才知道这些房子都是发生过凶杀等恶性事件的房子。按照日本法律，中介有义务告知房子曾经发生过的各种事故，只要你问一下就可以了解到。如果心理强大，这些房子自住当然没问题，不过今后要出手转让，可能还将面临贬值风险。最后，我在东京池袋地区买了一套72平米的房子，离车站步行10分钟，2000年建的，送18平米阳台，相当于190万人民币左右，与北京的房子比起来，非常划算。”
除了章庞紫这种买房长期自住的中国人，也有一些中国人在日本各地风景优美的地方买房短住。今年41岁的张敏强，在上海经营一家外贸公司，因为经常往来中日之间，2016年在日本富士山附近买了一栋两层的小别墅。
“我身边的朋友，很多都在日本各地买了这种房子。说实话，价格便宜到让人吃惊的地步。按说，地方上风景名胜区的房子应该很贵才对，可是日本却不是这样。我买的房子上下两层超过150平米，只花了不到2000万日元，一平米只有8000元人民币左右。静冈啊、群马啊，那些温泉地附近、北海道滑雪地附近、冲绳潜水地附近有很多这种房子，而且价格差不多。不过，买了房子后，我也发现了一些问题。首先是这些地方由于老龄化，除了旅游旺季，街上平时根本看不到年轻人，没有什么大型超市，老人们开的店子品种少关门早，过了下午6点，要买点什么东西很不方便。而且，这些房子20多年来价格基本没有上涨过，今后想升值估计也很难。如果是出于投资目的，这些房子买了就算砸手里了。日本房产利得税规定，持有房产5年以内转售的，需缴纳房产升值金额的40%，超过5年则是20%。投资者一旦逃税，将面临无法再购买日本房产、入关困难等问题。即使今后将房产过户给小孩，日本政府还要按照市场评估价格的50%收缴资产转移税。也就是说，房子卖也很难卖，给小孩还要向政府先交房价一半的钱才行。所以，这种地方上的房子，就真的只能用于度假休闲。”
中国人在日本投资的房产中，还有非自住的出租房。今年52岁的肖静艳卖掉了上海一套核心地区的房子，2015年在东京核心地区购入了两套房子用于出租。
“在日本，因为房地产市场已经进入相对稳定期，房价大起大落的情况不多，买房子用于出租或许是最好的选择。我的感受是，在东京等大城市，出租房的获利情况，最主要的不是建筑年限而是离车站的距离。当时，我在东京买房时，相中了山手线田端车站附近的两套房子。一套70平米，3200万日元，步行到车站8分钟。另一套90平米，步行到车站20分钟，3400万日元。买下后我决定马上开始出租。
为了避免房东与房客之间产生各种不必要的纠纷，日本的房屋出租一般需要通过拥有国家资质的中介公司，由中介公司来完成各种保险、房客身份担保及法律相关程序。房东与房客不需要直接见面，出现维修等事宜也全权由中介公司处理。房东与中介公司签订委托协议后，不管中介公司能出租到多少钱，都会按照协商好的价格支付给房东，也就是说房东在合约期内一般不存在房租风险。当然，中介公司给房东的价格一般都是市场价。因为房东在委托中介时，只要多跑几家就可以货比三家，所以中介公司为了做成生意，一般不会随意压价。
我跑了好几家中介公司后，发现大家给出的价格没有太大区别，就选择一家出租了两套房屋。虽然都在田端车站附近，但是离车站8分钟那套的年收益率能够超过购房价格的7%，而离车站20分钟那套，虽然房子更新，面积也多出不少，但是年收益率不到5%。可见，在日本投资房屋出租，离电车站、地铁站的远近是最重要的。我好几个在日本出租房屋的朋友也是这样，即使是新建的小别墅，离车站远了也租不出好价钱。因为东京这些日本大都市，人们上下班80%以上是通过电车和地铁，自己开车的非常少。此外，房屋的构造也是一个重要因素。日本的房子一般分为钢筋造、半钢筋造、木造等，同一地段相同面积的房子，构造不同，出租价格能相差一倍。所以，中国投资者在日本购房用于出租时，最重要的是注意离车站远近及房屋构造，并仔细选择好中介公司。”
2017-01-26 20:13:03
