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2015-05-04 17:42:00
来源：央广网
【导读】五一小长假适逢“330新政”满月，升温似乎成为楼市近期的主旋律。《央广财经评论》本期观点：一线楼市平稳回暖刚需可适时入市。
央广网北京
5月4日消息 据经济之声《天下公司》报道，五一小长假适逢“330新政”满月，升温似乎成为楼市近期的主旋律，假日之后的第一天，很多关于楼市回暖的报道见诸报端。
据证券时报报道，“五一”前夕，广州10区2市共有20个楼盘拿到预售证，新增4948套住宅房源；在南京，“五一”期间有四个楼盘开盘，和以往的冷清相比，各个售楼处的人要多了许多，个别楼盘在小长假首日便售出九成；佛山取消了限购政策，开发商借此推出多重促销吸引客人，“五一”期间市民看楼热情高涨；上海“五一假日楼市”房展会迎来火爆人气；北京“五一”期间大部分项目人气也明显增加。业内人士分析，从4月整体签约量看，一线城市涨幅最明显，整体销售量环比上涨幅度都超过50%，预计5月一二线城市有望环比再次出现上涨。
但是也有业内人士表示，楼市部分回暖确立，但三四线城市由于库存高企、需求不足，仍然面临“去库存”难题。
纵观全国楼市，虽然楼市成交量有所回升，但高库存仍是不容忽视的现实，有业内人士分析，从目前新开盘的一些项目来看，价格较为平稳，在高库存的压力下，目前很多房企还不敢大幅涨价，房地产市场“量增价稳”的态势仍会在较长时间内延续。我们认为，即使楼市回暖，也不会再出现房价暴涨的情况，而是会进入一种平稳健康发展的状态，而且不同城市分化会愈加明显，从政策层面讲，会越来越有利于刚需和改善性需求入市。
最近关于一线城市楼市回暖的信息频频见诸报端，有媒体报道说，4月份北京住宅成交量大增超50%，五一小长假楼市延续了4月份的情况。羊城晚报的报道说，“五一”小长假仅前两天，广州市便成交785套，超过前三年“五一”三天的成交量。但也有网友表示，实际看房经历表明，市场回暖并没有媒体说的那么明显。根据经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同的观察，媒体报道的数据和现实的情况还是有一些出入的：
韩世同：我也看到最近这个报道说“五一”成交非常火爆，但是这些报道的成交可能有一些比较大的出入，数值差不多大了将近一倍。我也观察了一下，其实像北京“五一”的时候，两天，新房成交只大概只有两百套，日均才有一百套，并不是太理想，还不如广州。我们再回过头来看，北京4月份成交比3月份的确是增长了50%，它是8000多套，3月份是5000多套。这个基数还是非常非常的低，广州也是增长了三成多，也是从5000多增加到7000多套。当然这个趋势是好的，但是我们看到现在5月份的成交的确出现了一个比较好的局面，因为最近这个我们看到不断有利好，又降息又降准，而且还有放开二次置业的二手交易的税费。二手的交易已经非常火爆了，但是在一手的话，可能二套房的政策还没太落实，所以我觉得在这一方面如果加紧落实的话，它对市场的成交是的的确确是可以由所促进的。
另外，很多人预计新一轮降息窗口也正在临近。综合这些因素，对于5月一线城市、二线城市和三四线城市的楼市发展趋势，韩世同认为：
韩世同：我觉得整体上都应该出现成交放大的局面。因为现在不断的利好叠加，其实在市场上应该有所触动。当然包括二三四线的城市现在还要立足于本地的购房需求，尽可能释放刚需的产品，小户型、中小户型，这样才有可能促进成交，尤其在价格方面不太适宜借着利好来抬升价格。我觉得现在的政策还是应该支持成交，而不应该放到提升价格这方面。
另外，也有媒体报道说，上海“五一假日楼市”房展会人气上升，和前几次房展会略显冷清的情景形成鲜明反差。根据经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭的观察，上海楼市回暖迹象比较明显。
杨红旭：上海楼市应该是4月份回暖比较明显，主要反映在成交量上。4月份上海市的二首房成交量3.6万套，这个数据很惊人，是历史第二高，第一高就是2013年3月份，当时超过7万套。新房成交量也有一个大幅的增长。至于5月份，房展会因为不是很重要，现在尤其是一些网络房地产平台的出现，导致传统房展会的效应在降低。今年房产会人流量相比去年十一假日房展会有一定的增长，但是相比去年“五一”还略有下降。所以说房展会我们一般不把它看作风向标了，因为4月份的数据已经说明了一切，市场已经是快速在成交趋于活跃了。
那么5月份对于4个一线城市来说，成交量和价格的变化又会是怎样的一个趋势呢？杨红旭认为：
杨红旭：是量价双增。一般市场要经历几个阶段，去年的2、3季度是量价齐跌；去年4季度是量增，价格开始止跌；今年的3月份、4月份是量重新增，价格已经开始涨了。根据我们的观察，全国70个城市当中的4个一线城市，它的房价在去年12月份就已经环比止跌开始涨了，之后有一个盘整和震荡，今年4月份、3月份价格涨幅进一步扩大，所以说现在是全国70个城的房价还没有止跌，我估计在5月份会止跌翻红，但是一线城市已经提前三四个月已经开始翻红了。4月份的量非常关键，因为房地产的规律是量先变化，价后变化。今年4月份这个量是很大很大，二手房非常火爆，新房成交量会受制于供应量等因素，没有二手房那么火爆，这就意味着经过去年10月份量开始反弹之后，今年3月份，尤其4月份继续放量，价格是必涨无疑。所以说这个价格到了5月份量价齐增的势头会进一步的放大，尤其价格的涨幅会进一步放大。
杨红旭认为，对于二线城市以及三四线城市打算购房的人来说，还要参考当地的库存情况，再做决定。
杨红旭：一线的话其实是没有任何的疑问的，你必须要尽快买。现在已经涨了，你如果不买的话，到明年回头一看又涨了15%到20%。二线城市是分化的，有些城市比较强，像合肥、南京、郑州、厦门这种城市是比较强势的，也有部分二线城市库存压力比较大，跟大部分的三线城市差不多。我认为部分二线城市当中比较强的城市，你也应该尽快买。那些库存量偏大的二线和多数的三线城市，再观察一下也无妨，但是你要知道等到一线城市和部分二线城市房价起来的话，很多二线和三线城市也有个跟随效应，它可能库存大，但是它要会跟着大势去走。所以说这个库存大的城市，只允许你观察一个季度到两个季度。
2015-05-04 17:39:09
